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3982元!清远楼面地价刷新纪录 业界评说:值!

作者:admin   发布时间:2016-12-27 09:26:40

  时间定格在12月5日下午16:24,清远地价再刷新记录:3982元/平方米,而这几年清远市区商品房均价一直在5000元/平方米左右浮动!

  对于这次用地的拍卖,一些地产业界人士认为,更具有象征性和开路的意味,因为,接下来半个月内将有13宗优质居住用地招拍挂,规模将超过77万平方米,或为一线临江用地,或为规划配套齐全的燕湖新城核心区。

  然而,还在今年前10月,和成交市场一路高歌猛进相反的是,房地产投资市场疲软,开发商拿地意愿不强,在有限的10宗左右招拍挂用地中,至少有4宗土地无人报价而流拍。对于12月土地拍卖,市场各方充满期待。

  “在我们的测算中,最高也就4000万元,”在上述地块正式挂牌出让前的公示阶段,清远一资深房地产策划师帮一房企做过竞拍分析测算,不过他当时认为,应该卖不了这么高的价钱。

  然而,事实证明,据清远市国土资源交易网显示,在昨日下午结束 的一次土地拍卖竞拍会上,一宗规划占地面积8371.86平方米,起拍价2200万元,最终成交价4000万元,溢价率达81.82%!根据该网站网上报价记录,竞争相当激烈,从11月29日第一次网上报价,历史7天共37轮的竞逐。

  据资料显示,该地块位于清远市区洲心街道 B12号区内,地号为B12000008,具体四至范围:东至在建铁塔路;南至铁塔公园;北至变电站。根据地块出让的规划技术经济指标要求,容积率大于1,但不能大于1.2,建筑密度≤50%、15%≤绿地率,地上建筑限高≤16米。按照最大1.2容积率计算,该地块楼面地价约3982元/平方米,清远地价再次刷新高!而近几年清远住宅均价也仅5000元/平方米左右!

  记者根据清远市国土局网站公布数据整理发现,自2007年至今,一二级土地市场居住用地最高楼面地价1844元/平方米,其中商业用地中楼面地价最高的是1348元/平方米。而与该地块数百米远位置的人民一路旁,3年前出让的一宗17858.42平方米的商业用地,成交价仅4000万元,容积率不到500元/平方米!

  该地块占地面积8371.86平方米,按照技术指标的最大容积率1.2计算,计容建筑面积为10046.232平方米。楼面地价约3980元/平方米,目前清远商品房均价5000元/平方米,即使按照清远市中心区域5500元/平方米计算,地价占了72.4%,一些市民不禁问,地块面积小,容积率这么小,作为批发市场用地,包含肉菜市场等商业开发,投资划算吗?

  曾参与该地块竞拍的朝南集团董事总经理梁国飞认为,大可不必担心这些问题,不同企业有不同的运作方式、盈利模式。作为商业项目,尤其是肉菜市场,需要考虑的是周边需求,“该地块周边建成小区多、规模大、人口多,该地块一公里范围两万户,而且房价在市区相对高,业主的消费能力高。”

  初步统计,500米范围内,除有10多年历史的百万平方米规模的大型社区外,仅5年建成楼盘就有8个,其中仅朝南维港半岛)超过6000户,总户数16000户以上,按照每户3人计算,500米范围内至少聚集了48000人以上。由于该地块周边范围靠近北江,江景聚集,房价属于清远中心城区最高的区域之一。

  上述资深策划师分析,投资房地产市场,一般两种模式,一种是短平快,一种是长线持有,通过运营实现高价值和高回报,“容积率低,最多建3层,地基不需要像高层建筑,建安成本相对比较低,加上运营等成本,8000多万元可以拿下来,最多不超过1个亿。如果单纯持有投资,预计10年可以回收成本,投资回报率比较高;也可以卖一部分商铺,降低资金压力,成本回收更快。”

  不过,该策划师认为,商业项目讲求的是需要较强的运营能力。据清远市国土资源交易网公布信息显示,该地块的竞得者为清远市高裕投资有限公司,法人代表人为李镜云。据相关知情人士了解,投资者曾在韶关等地开发建材等专业市场。不过,或许该项目是其投资者清远第一个项目:据全国企业信用信息公示系统(广东)资料显示,该公司于今年11月2日在清远市清城区工商行政管理局注册。

  备受房地产市场各方关注的是,这次用地的拍卖,更具有象征性和开路的意味,因为,在接下来的半个月内尤其是从12月26日至12月29日,清远市区(仅包含清城区,下同)将有13宗商住用地拍卖,总规划占地面积超过77万平方米。

  实际上这也是清远今年以来,甚至最近两年以来清远市区住宅用地推出最为多月份。这13宗用地中,有6宗用地和12月5日挂牌的用地属于同一个大片区燕湖新城;还有5宗用地则位于清远市东城街道办保利天汇)项目附近。

  自11月底这些地块公示后,许多地块备受知名企业关注。“据我所知,国内排前几名的房企考察我们项目旁几块地。”保利天汇一相关人士透露。实际上,保利天汇旁的5宗居住用地所在区域被清远人称为清远最好的地块,而且部分临江。此外,燕湖新城中的5宗居住用地,与清远四大文化配套设施靠近,目前起拍价楼面地价已经达到1198元/平方米。

  然而,和本次房企拿地热情高涨相对应的是,去年以来房地产开发投资市场相相对疲软。据清远市统计局网站数据统计,今年前7月清远全市房地产开发投资124.9亿元,同比增长6.9%,是近3年来增幅最小的一年。

  以市区为例,住宅用地供给大幅下降,去年一级市场居住用地只有约40.29万平方米,同比降幅达到53.47%!这也是近5年来一级市场居住用地交易最少的一年。清城区和清新区仅有十来宗商业和住宅用地,至少有4宗土地无人报价而流拍,更令人惊讶的是,流拍土地位置在清远人看来非常优质临江商业用地,而今年前10月,清远市政府正式公开招拍挂的商业和住宅用地面积不足20万平方米。

  因此,在许多业界人士看来,这次“地王”出现,以及接下来的10多宗地块成交情况,在一定程度上体现将会影响清远土地市场和房地产投资市场走势,也会进一步刺激房价尤其是地块周边房价的涨跌。

  2015年单价地王:旧城飞来湖西南侧,商业用地,万达广场竞得,楼面地价约1348元/平方米。

  2014年单价地王:位于东城凤城大桥东侧,临江二类居住地块,即正在开发的保利天汇项目,楼面地价仅1844元/平方米

  2013年单价地王:位于新城静福路,商业办公用地,朝南集团竞得,即在售朝南国际中心)项目,楼地价1132元/平方米;

  2010年单价地王:位于北江一路,临江居住用地,即在售的中伦东海岸项目,楼面地价为 1358元/平方米

  2007年单价地王:位于东城沿江路,临江居住用地,即在售的凯景中央首座),楼面地价也仅1432元/平方米。

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